収益物件の売却価値と利回り

不動産管理会社について書きます。

不動産管理会社の所有物件の「利回り」を念頭において考えておく必要性を感じます。
建物は法人、土地は個人という形も多いのですが、経営においてはやはり全体での利回りであったり、売却時価であったり、残債であったり、すべてを総合的に勘案して判断していく必要があります。その部分では、法人所有・個人所有という壁は取り払うべきで、やはり全体でものを見なくてはなりません。

しかし、なぜか不動産管理会社を設立し節税を行っていると毎年の決算における節税は考えるのですが、「自社物件の価値」についての判断が抜けてしまいます。

今一度、自社物件の時価（せめて路線価）を把握し、贈与やなんやと考える材料は持っておきたいと考えます。

西宮の税理士：長沼 隆弘

節税

経営資源として、人・モノ・金・情報の四要素が言われます。

節税も同じように、人・モノ・金・時間の四要素があります。詳細は語れませんが、物事を考える際には、やはり多方面からの視点、多角的にみて判断する必要があるのは確かです。また、陥ってしまいやすいのは、節税を考えすぎることです。利益を残すのが本来の目的であり、節税を目的にするあまり、本末転倒なことになってしまっておられる場合があります。

目的を見失わずに正しい節税を心がけるべきです。

西宮の税理士：長沼 隆弘

会社なんかマイナスで良いは本当か！？

中小企業の経営者の中には｢会社の利益なんか出さんでマイナスにしたらええんや｣という意見をお持ちの方がおられます。
確かに会社の利益を出せば、実行税率35%から50%の法人税がかかります。
しかし、これは本当でしょうか？

役員報酬を考えに入れずに書きますと、これはウソだと考えています。
会社のマイナスがどう働くかご存知でしょうか。

これには何パターンかあります。

１．利益がマイナスになる→資本が減る→現金その他の資産が減る。
２．利益がマイナスになる→資本が減る→借入が増える。

この２パターンは簿記の仕組みからこうなってしまいます。
まず、大前提として、貸借対照表（資産・負債・資本）の左側（資産の合計）
と右側（買掛金・借入金等の負債と資本の合計）は必ず一致します。

前期の損益計算書と貸借対照表を手許に置いて見てみてください。
損益計算書の一番下の金額（当期純利益）と貸借対照表の資本の部に入っている内当期利益を見てもらえば同じ金額になっているはずです。
つまり、資本は（以前であれば）当初の300万円とか1000万円の元手（資本金）に設立後現在までの税引き後の利益をプラス又は、損をマイナスした金額になります。

ここで先ほどのニパターンを違う書き方にしてみます。
１．資本100円＋負債100円＝資産200円である→今回マイナス10円の損失を出した→資本90円＋負債100円＝資産190円となった。
２．資産200円−資本100円＝負債100円である→今回マイナス10円の損失を出した→資産200円−資本90円＝負債110円となった。

パターン２について増えた借入金が役員借入（役員が会社にお金を貸したもの）である場合には影響が少ないかもしれませんが
いずれにしても金融機関にとってはプラスの方が貸し易い決算書であることには間違いないとおもいます。